之前常有朋友问我有关房贷的事。想来俺虽然在房地产行业工作，但是申请房贷这事要不是自己买房，还真没机会接触到。刚刚把手头的房贷换了家银行，想想从最初申请到现在，一路有蛮多值得注意的地方，在此写出来，希望能帮到有需要的人。都是外行看热闹，有更懂的朋友也欢迎补充，抛砖引玉。

1. 申请

之前有遇到过申请房贷一直被拒的朋友，究其原因无外乎是以下几种：

身份–对于外国公民银行可能会担心你只是短暂逗留瑞典，随时走人讨不到债。对于企业法人或从事经营的所有者，银行也会对你公司的情况有另外的考量。

收入情况–税务局的收入纳税记录一年更新一次，有的人新找到工作或新换了工作，或有免税部分收入的，税务局前一年的记录无法反应真实收入情况。

收入水平–有的工种受时间空间限制，导致收入水平时高时低不稳定。像之前遇到过一个做演员的，薪水跟接戏的频率分淡季旺季，银行以收入不稳定为由拒了她。

信用记录–这个不必多说，Kronofogden大概是瑞典与skatteverket并列为最令群众讨厌的myndigheter了。

申请的房种和金额–同等条件下，villa， radhus和bostadsrätt能申请到的金额有些微的不同，具体来说bostadsrätt会考虑每个月的avgift，而villa分年份税有不一样。这个是后话。

开始申请贷款时银行多会让你先在网上申请，以方便他们掌握你的个人信息和收入情况，然后才会分配rådgivare负责你的case联系你或约见面。

这个时候你就有机会就你觉得可能会影响你申请的部分向银行做简要的补充说明，需要证明收入情况的带上雇主开具的工作证明（最好是tillsvidare的工作），需要现有房产抵押的带上现有房产的说明，合同和förening的材料，之前有做过房产评估的可以把评估材料也带上。

对于前一年纳税金额总体不多，但近来收入稳定的同学，可以从自己工资账户所在银行开始申请贷款。这样银行能实时看到你收入的情况，也更有可能获批。

另外如果四大银行太严格贷不到款，也可以先从小银行入手试试。 不用太过担心利率多少折扣多少。重要的是先拿到一个银行的贷款，这样就掌握了主动权，再向其他银行申请就容易很多，可以争取多谈下几家比较一下。

我们的亲身经历就是这样。因为税务局查不到当下真实的收入情况，一开始去各个银行都连连碰壁。最后从工资账户所在银行拿到了贷款，然后再去向各个银行申请就一路绿灯，有的甚至主动提供更优惠的利率折扣和更高的贷款额度。

 

2. 贷款额度

各银行对个人申请的额度有不同的规定。像SEB的计算方式是，即使是一个人单独申请贷款，但只要这个人有伴侣（无稳定收入的情况），不管有没有婚姻关系，都要假设这位伴侣会花掉申请人每个月七千多的生活费，这样申请人的收入水平所能贷到的金额就大打折扣。而Nordea就完全没有过问Sambo的情况。

所以如果某个银行的计算方式对你申请的贷款额度不利，大可以多换几个银行试试。

小集补充：需要注意的是在申请不同银行贷款的时候，会有多次 credit check，所以比较好的做法是用专门的服务来一次性向多家银行获取贷款，这样只会有一次credit check，推荐 www.advisa.se 和 www.mittbolan.se

你获得的贷款额度一般由你的收入水平以及你申请时填写的预计的房屋价格决定。然而这也都是可以谈的。比如说你看中一套房子最后成交价格可能高于你的贷款额度，然而它的avgift比平均水平低，或förening承担了更多的费用，致使你的日常消费较平常低，等等。这种情况也可以跟银行商量要一个更高的贷款额度。

 

3. 利率

拿到贷款以后，银行会跟你商讨利率及各种折扣问题。这个时候就是他们开始猛灌迷魂汤的时候。以折扣为诱饵介绍一堆可能根本不实用的银行服务和捆绑商家业务。这个时候一定要擦亮眼睛问清楚各种服务的细则，看清楚哪些是自己真正需要的。

像räntetak的服务，听起来很棒，利率在某个水平之下时保持浮动利率，到达一个水平时适用约定的固定利率。但是仔细观察不难发现，räntetak的浮动利率比平常的浮动利率高，这是因为它其实就是买了一个额外保险，每个月需要你多付一个保险premier（有的还有额外的服务费）。而且平常的浮动利率都是三个月一变，如果利率有什么波动，个人认为要及时作调整也不是什么难事。于是这样的服务就变得有点鸡肋。 当然在市场极其动荡的情况下可以买安心也是好的。

一般Topplån的利率比Bottenlån高很多，这个谈的时候也要注意。现在很多银行已经不再分topplån和bottenlån了，所以如果你谈的bottenlån利率还不错，但topplån利率很高，这样就不如选一家不分这两者的统一利率。

除了买该银行的金融产品之外，还有很多其他条件可以用来跟银行要折扣。比如说把在其他银行的账户转到该家银行，把养老金账户转到该银行，还有选择跟银行有合作的保险公司也有相应折扣。不过不要一次把所有这些折扣的条件都用完了，因为一年以后或许你还需要手头有一些这样的条件作为与银行重新谈折扣的筹码。

 

4.更改

是的，关于利率折扣的条件和期限都要确认好，其他像amorteringsfri的期限什么的也都要查好。条款里面哪些部分的金额什么情况下会有变化什么的都记下来。

网上随便一搜就能搜到很多人都在贷款第一年后发现自己的贷款支出激增，从而抱怨受骗上当的。像银行这样以吸血为生的邪恶存在，怎么会主动告诉你之后可能出现的变化呢。

值得注意的是，并不是所有银行都可以让你随时免费更改贷款活期和定期的份额，所以初期就把房贷分成两个或多个账号非常重要。这样每个账号可以单独操作。

利率折扣要过期之前就可以主动联系银行让它提供新的折扣。同时还可以联系多几家银行收集折扣信息作比较。

这个时候你已经有了良好的还款记录，所以你所在银行会尽力留住你，而另外的银行也想尽力争取你作他们的客户，所以你大可以让他们互相比谁出的价格更公道，拿到一个尽可能低的折扣，尽收渔翁之利。

值得注意的是，如果换房贷的银行，跟刚买房时一样，需要向förening付一笔pantbrev的费用， 这部分费用各förening应该有不同，转银行前最好先向förening问清楚。

最后房市有风险，投资需谨慎！

 

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