在瑞典省房贷①：为什么这里的房贷逻辑和国内不一样

原文发布于 2021 年，标题《在瑞典，怎么用房贷为你省钱，甚至赚钱？》

听到这个标题，小伙伴肯定怀疑，房贷不是一个累赘吗？还能省钱甚至赚钱？在瑞典，这个还真不太一样，我也是过了很多年才搞懂的，听我慢慢说来。

中国vs瑞典住房贷款的比较

我在中国买过房，贷过款，不过是很多年前的事情了，网上简单查了现在的政策，貌似跟当年差得不多，还是主要分为公积金贷款和商业贷款，我当时国内买房时因为工作年限太短，只能选择商业贷款，那个利率叫一个高，然后还贷款只能选择“等本”和“等息“，但是说白了你总是要还本金加利息，只是根据还款的速度利息有所不同而已。

我在瑞典也已经换房好几次，有了点小经验，这边没有分公积金或者商业贷款，各自跟银行谈利率，有浮动或者绑定的利率，各家银行利率公布的数字相差极大，最终利率也跟你谈判技巧和碰到的客户经理息息相关。另外，跟中国最大的区别是，如果贷款数额不超过房价50%, 可以选择只还利息，不还本金；能从银行贷到的最大数额根据家庭年收入的大约6倍计算，当然也有可以谈到更高的。

下面我们来比较下中国和瑞典的商业住房贷款

假如我们要买一套1000万人民币或者瑞典克朗的房子 （汇率相差不大，目前1:0.8左右），贷款一半，算500万吧。

中国 （根据招行“个人贷款计算器”）

• 商业贷款30年，按利率4.5%等额本息，还款总额9120335，其中利息4120335。

• 公积金贷款30年，按利率3.25%等额本息，还款总额7833713，其中利息2833713。

瑞典 （根据普通商业银行官网和本人经验）

银行贷款，只要还利息，目前公布浮动利率是2%，长期利率会更低一些，一般跟银行可以谈到1.1-1.2%左右，就算1.2%，那每年还利息 60000， 30年就是1800000，这里可能会有涨息的概率，但是还有一个20%多的利息退税，可以算个对冲。所以，单从利息角度，瑞典比中国少一半左右，另外不还本金的话，差异巨大。

那问题来了，

问题1 - 不还本金，这个房子怎么说也不算是你的，有什么风险呢？

其实这个说白了是个观念问题，房子到最后不外乎两个出路，

1. 卖掉；

2. 留给孩子。

所以如果是卖掉的话，如果你一直不还本金，还最少的利息，最后一次房子卖掉，偿还银行的本金，这条路在房价持续上涨的情况下是可行的，并且省下的本金可以做二次投资。

如果是留给孩子，孩子不需要首付，只要继续偿还利息，经济情况允许的情况下也是一个不错的选择。

问题2 - 在瑞典不用还本金，永远不还吗？

也不是，在两种情况下是可以还的

1. 如果贷款利率升高，比如升到很难有投资回报能超过利率的时候

2. 如果认为投资理财风险过高，或者不想做投资，那还本金并且减少利息也算是一个稳定的投资

在瑞典，怎么样才能谈到一个超低的利率？

我个人一直觉得瑞典的银行是一个很奇特的存在，分享两个小故事。

第一个故事，在我来瑞典的第一年，我的生活费是我国内工作几年攒下来的，在国内招行开了一张汇票，应该在瑞典找一家当地的银行解汇就可以取出来了；然后我就去了瑞典最大的国有银行，被告知无法处理，然后去了同一家银行的另一个点，同样的结果，然后站在门口非常的郁闷，想到没钱的最坏的打算，最后报着一丝希望又回去同一家银行，遇到了另一个工作人员，结果2分钟搞定，还开了账户，总共收了我50块钱手续费。

第二个故事，有一次跟一个瑞典同事吃午饭，他说他昨天收到一个邮件，是一个新开的银行的offer，说可以提供到最低1.1%的贷款利率，然后他就突发奇想拨了他银行客服电话，说，听说有个xx银行可以提供1.1%的利率，比他1.3%利率低不少，结果客服说让他等几秒钟，他需要跟他领导商量下，然后，过了一会回答说，我们这边也可以提供1.1%，就搞定了。我同事说，这个是他今年效率最高的电话，5分钟省了几千块，自己都不敢相信。

总结下来就是，银行住房贷款利率水分很大，有各种技巧可以加持，包括买他们的金融产品，保险，多多存款之类，但是最重要一点就是“吾辈需要契而不舍”！

另外，来瑞典这么多年，发现几乎所有按月付的费用都可以谈，包括保险，电费，网络费，电话费，只要你懂得技巧和有足够的耐心（加一点点厚脸皮 🙂），这个以后我可以分开来谈。

当然，想要更低更低的利率，那只有一个办法，就是打入“敌人”内部，听说我在银行工作的朋友，可以拿到半价以上的利率，那是再怎么样也谈不出来的。😁

瑞典房贷怎么来赚钱呢？

基于房贷的低利率，相当于就是一个投资的超低利息杠杆，如果对投资有兴趣和心得的朋友，自然是不会放过这样的好机会。所以最基本的准则就是能贷多少就贷多少，只要对自己有信心，绝对可以成为你所谓“财务自由“路上的一件利器。

国内房贷怎么来省钱呢？

首先，能用公积金贷款肯定用，毕竟利率低；

另外，如果有浮动利率尽量不要绑定，我相信低利率是全球大趋势，如果有那么一天，那瑞典这一套技巧拿去用不用谢；

还有就是如果没有更好的投资还是尽量还贷款，毕竟这个也算理财了；

我还听说国内现在有“存款加贷款”的类似产品，也可考虑，可以抵消一部分利息；最好多比较一些银行，选择利率低的。

我对国内的行情已经不太了解了，可能错漏百出，欢迎补充指正！