在瑞典买房子分步记录

2014 年 6 月 17 日
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起步走

过了三个月就没地方住了,买房子的压力忒大了。初来乍到,不想住到偏远的地方,住在市区是个保守的做法,那个房价就是不便宜啊。

好不容易看中一套,哎,老房子啊,1948年的,七十多。四个人参与竞标,卖家好像很着急,非要两天内标出个结果,一号很狂热,先beat掉了2,再beat掉了3,最后beat掉了最后加入的我们。不想不理智,即使刹车了。

一来自己的ID卡还没下来,心里有一点不安全感。另外,上次和银行商量的贷款额度也不足。反正挺可惜的,还是挺喜欢那个房子的。

今天又看了一套,不仅价格高,而且月费很贵。心里那个纠结啊。还有地理位置有点欠缺,一楼且对着垃圾房。背后还是车库入口。难怪在这个黄金位置,单价略显低了。瑞典人做事就是这么一板一眼,报的价格都是根据实际情况来的。

真的很烦,还想儿子。想我可爱的宝贝儿子,都三个星期没见了。心里烦的要命。

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老房子和公用洗衣房

不知道欧洲其他国家咋样,在瑞典的老房子里,大家都是公用洗衣房,摆着洗衣机和烘干机。其实不仅是老房子,新盖的那些公寓也是有公用洗衣房的,只不过大家为了方便,新公寓在自己的卫生间里也会配上洗衣机和烘干机的。公用洗衣房的设施貌似也参差不齐,有的有n台洗衣机加n台烘干机,感觉在你预定的时段,你可以把整个家庭的衣服都洗好,烘干。瑞典人什么都喜欢预定,洗衣房也是这样的。一般一个时段都在三个小时以上。预定系统也五花八门,有的是手工在每个时段放上自己家的标识,有的是有个电子系统控制,充分展现了瑞典人爱发明创造的精神。

话说我现在住的老公寓,洗衣房设施就很差,一共就一台洗衣机。最近不知道咋回事,罢工了。一个星期了,也没搞好,郁闷。搞得自己在那愚公移山似得一次手洗两件,洗多了没地方挂啊。

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买房的流程

在瑞典,买房子基本上都是通过hemnet来搜寻在卖的房子:http://www.hemnet.se/

这是一个瑞典文的网站,不过没关系,用chrome,让谷歌来帮你解读吧。但是如果要翻译精确的话,不要翻译成中文,翻译成英文准确度还是非常可以的。

在hemnet上可以搜索地区,搜索条件可以是价格,月租费(物业费),房间数量(记住这里的客厅也算一个房间哦,如果是3个room,那就是两房一厅)等等。当然还可以选择房子类别是别墅,联排还是公寓。瑞典的公寓和国内不一样,购买的其实不是产权,而是类似于居住权一样的,房子的产权是属于所属的物业公司(这里称community).我们暂且称之为物业公司吧,物业公司会一直维护房子的,比如说几年刷一次外墙,换一次窗户或换管道什么的,就是因为有物业公司的维护,所以房子几十年下来还是非常好的。但是这种维护的费用很是高的,所以物业公司也向住户们收比较高的物业费,如每个月3k到5k对于两居室的是较为常见的。有时候这个费用还是不能满足维护所需的钱,物业公司就会像银行贷款,这样物业费就有可能会上涨。当然这一个月几k的物业费里还包含了暖气和水费,有的还会包含宽带和电视。因为物业费是每个月的固定支出,且不能像贷款利息那样可以退税,所以买房子做预算的时候,这个也是一个非常重要的要考虑的成本。

在hemnet上看好一套房子,你就可以在指定的时间段去visit这个房子。有的中介会要你预约,有的则不需要。一般比较popular的房子只会安排两次的visit,然后就会在第二次visit之后开始bid。所以在visit之前把这个房子的周边啊都走走看看是很有必要的,不然在visit之后的一两天就做出决定是一件很纠结的事情,而且也会影响你bid的心态。

visit的时候,中介会confirm每个人的资料,联系电话啊,银行贷款情况啊之类的,最后还会问问意向。看房的要看些什么还真的不是很清楚,听网上人说看门窗紧密型好不好啊,厨房电器新不新啊之类的。但是个人觉得,看看房子的view啊,感觉一下房子是不是自己喜欢的style,或者是不是自己讨厌的那种style更加重要。还有房子旁边的情况,比如说,我们参观的一所房子正对着垃圾房,这就是无法从hemnet上公布的资料可以看出来的。

bid开始之后,中介会发短信或者打电话问登记过资料的人。这时候你就可以出价了。每次有人加价,你都会收到短信,或者从网站上也可以看出实时的出价情况。你可以通过通信加价,也可以打电话给中介。你大概会问,出价到什么时候算结束。好问题,最直接的回答就是房东满意了就可以结束,这个过程可能在bid开始之后一天内就会结束,也可能一周才能结束。一结束,就会签一个合同,这个合同包含了首付日期,以及交房日期。如果一天就结束,这个合同就是当天签的。所以,亲们,当你bid开始时候一定要做好思想准备哦。签合同之前,中介通常会和银行confirm贷款情况的。

首付日期通常都是签合同的一个星期后,先付10%,其他的所有都是在交房当日付清。这个最后的手续要么在银行,要么在中介那里。并且要签一个moving的合同。这一段的流程还不是特别清楚,以后补上。

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面积和朝向

瑞典的房子计算的是使用面积,阳台和橱柜均不算面积。这和国内的面积乘得房率还是不同的,国内讲得房率的时候,其实是包含了墙体以及根据阳台的特性算阳台全部以及阳台一半的面积。例如,在国内买一个100平的房子,如果开发商告诉你的得房率是85%,实际上这算成瑞典的算法是<85平,如果能有80平就已经很好了。为了有一个好的直接感觉,如果在瑞典有一个房子说是80平,你可以直接转换成国内的100来感觉。

另外还有一点不同的是选择房子的朝向。瑞典的房子朝向和国内是有不同的评价的,比如说国内最喜的是卧室客厅朝南,南北通的房型。朝南也是东南优于西南。在瑞典则不然,西南是最佳的朝向,如果主要房间都朝着西南那是最好的。这和瑞典阳光不足,瑞典人特别珍惜阳光是有关系的。想想在最美好的夏天,如果是东南,过了正午,太阳就基本没了,而西南则一直从正午晒到晚上十一点,这样可以在阳关沐浴下,在阳台品着咖啡晒着太阳一直到睡觉。而大早起来沐浴早上的阳光则有点别扭了,所以西南比东南比起来大大的有吸引力。

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贷款

在瑞典买房子能贷到多少的款一直是大家很关心的话题。其实原理很简单,银行在算允许贷款的额度的时候是要考虑到在风险最大的情况下还要保证温饱。比如如果是single family,要预留8080克朗作为每个月的吃喝穿,300元的电费,银行利息以最高利率7.5算,公寓的话有物业费,还有保证十到十五年之内房贷必须少于百分七十五的贷款,这样的支出计算下至少每个月还得保证一千的存款。这样自己就可以算出贷款的额度,基本上月收入40k的话如果要养活一家三口,贷款可贷的额度在150上下,具体能贷多少和物业费有关。以上都是针对公寓而言。

贷款真正利率是和当时的经济情况以及所选择的年限有关去。可以选择实时利率,或者选择固定利率。选择固定利率的话,真正的利率是和选择的年限有关。比如说,你觉得现在的利率2.0很划算,想固定住,固定住两年也许就是2.2,固定住五年的话也许就是2.5.所以就看自己对经济形式的判断了。

另外,银行利息是可以退税的。具体算法就是,把你的工资减去每个月要交的利息后再交税。所以差不多是你工资越高,利息折扣比例就越大。不要认为加薪缴了税就没了哦。从这个角度看,高薪就是结结实实的高薪了。

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网友补充:pkuwqh:这里对房贷利息退税的说法有误。退税额度是利息(不算偿还本金)的30%。和工资以及收入税的边际税率无关。因为利息算是负资本收入,要按照30%的资本税率来算。

 

bidding

在瑞典买房子最刺激的环节当属bidding了。通常情况下,在第二次公开view之后,中介就会组织有意向的看房者竞价(bidding)了。不要害怕,不是像拍卖会那样,大家坐在一起举牌子的。

当中介开始组织大家竞价的时候,或许以短信的方式通知看房者,或许是一个一个电话通知过去。你在被通知的过程其实就可以开始出价了。当你确认你要加入bidding之后,每一轮新的报价都会已短信的方式通知,同时更新在网页上。有的中介在一轮报价之后还会一一打电话询问是不是还要加价。当然你当时回答说不加价之后,只要房东没喊停的情况下,还是随时可以打电话出价的。有的中介的bidding方式是支持网上出价和短信出价的。原则上房东没有喊停都是可以报价的,但是这种bidding通常都是在一两天之内结束的。所以再次提醒,当开始bidding之后,两天之内就要签合同的哦,不要被打个措手不及啊。

在bidding的过程中,任何对房子的问题都还是可以问中介的,比如说什么时候可以搬迁啊,物业公司最近有啥维修计划啊等等的。

在bidding进入白热化之后中介也会不断confirm你的贷款有没有问题,有的甚至叫你出示银行贷款的promise。所以在bidding开始之前一定要先和银行谈一下贷款,你的现金预算,要看的房子的物业费,你自己对房子报价的上限,银行会帮你算出你的贷款额度是不是够。在bidding的过程中,中介有时候会打电话向银行confirm你的贷款情况的。

另外大家非常关心的是bidding的法律效应。理论上bidding是不受法律约束的,你出了最高的价但最后不买,或者你出了最高的价房东不卖给你,这都不会触犯到什么法律的。但是在瑞典,个人的诚信是非常重要的,比如说你如果多次出高价不买,也许就被列入黑名单了。所以还是要慎重哦。

买房bidding充分展示了瑞典人情绪化的一面。但凡有些看着不顺眼的东西,挂在网上一两个月,几次公开viewing,甚至百分十的降价还是没人出价的也甚为常见。看着不顺眼最突出的一条就是装修老旧。这一点其实很好理解,瑞典昂贵的劳动力使得重新装修一套房子的成本非常高,自然大家不喜。国内二手房基本就敲掉重搞的做法使得买房看点有了蛮大的不同,国内二手房为什么成功率大也是有这方面原因的。

另外月费高,一楼,采光不好也都是为多数人所排斥的。

国内有点缺点的房子降降价也是好卖的,在这里可不能这么想了哦。

相反,符合瑞典人审美观的房子,那真是丧失理智的疯狂。比如说阳台能瞅到河景,西南的阳台能享受夕阳的沐浴。参与bidding的达到五六七八个的都很常见,刚开始也许是比较矜持的一两万的加价,到后来红眼就十万十万的来了,什么地区均价啊,预算啊仿佛都抛在脑后了,最后搞出挂牌价百分二十的也不鲜见。对于这样的房子千万不要和瑞典人斗,除非你也真的那么enjoy这样的卖点。

所以买房考虑到以后换换房的话要考虑这些因素哦。

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看房

一般每套房子都会安排两次公开的看房时间,可以在网上预约。但其实属公开viewing,不登记也无所谓。view的时候如果有意思,现场留下联系方式也一样。

如果你对这个房子所属区域非常熟悉,你对这套房子的满意度还是比较大的有把握,也是可以联系中介进行一次private viewing。目前为止偶还没尝试过在 :D

公开的viewing,一般会有1到2个的中介在场,房东不在场。中介通常会在楼下竖个牌子指路到要看的房子处,一般还是很好找到的。进了公寓,几波人就到处乱看一汽。popular的房子会挤满了人,我所经历的最多一次大概有10户左右同时出现在现场看。有的会拿着尺子到处量,有的对着墙到处敲,有的人会把橱柜研究的清清楚楚。至于我嘛,第一看采光,房间的光线足不足,第二就是看装修,第三房型安排合理否(虽然网站上有房型图,但实际上感觉起来有时候会不一样)。其实这些是个人的偏好,应该有更多东西可以看的,只是本人还未悟出来,比如说有人很care电器的牌子啊,有没有洗碗机啊,阳台的view啊。

公开view的时候还有一件可以做的事情就是问中介问题,比如说对附近建筑的疑问,日照的情况(特别是前面有楼遮挡),物业公司(association或community)提供的储藏室在哪里,公用洗衣房,还有guest room的情况。当然还有可以搬迁的日期,物业公司的财务状况,当然你如果你买房流程有问题的话,也是可以问的。

看完房有时候是可以和一起看房的人交流一下。其实这也是很好的机会揣度一下竞争程度将如何。有的瑞典人非常执着,他就是要买这个楼的房子。今天上午看完房的时候,我说不远处有一套类似的房子要卖,要不要过去看看,其实非常近,得到的回答是,不去了“I really love this building。。。”也许我们中国人平时委曲求全太多了,完美主义过多的遭到残酷的现实的摧残,早就被迫失去了这种执着,当时我既是不解又是羡慕的复杂心情和他hej då后继续我的旅程。当然在不同房子遇到相同看房人也是非常常见的事情,大家理解的笑笑,有时候还风趣几句。

看好房子的内部,在附近走走也是很有必要的。像我这样家有小屁孩的人,很关心的是附近有没有小孩可以消遣的地方,绿地,山坡,公园等等。离车站有多远,有没有超市。这边的公寓附近基本都有沙坑给小朋友玩,嘿嘿。有个居民区还会开辟一块区域出来烧烤用,提供烤炉,桌椅等。不明白瑞典人为什么那么喜欢烧烤,烤的东西那么无趣在瑞典买房–看房

我所经历的十次看房经历,总结就是以上这些啦。。。

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网友补充:H_____Q:嗯 还可以联系中介直接和买家make deal而不通知其他买家哦[偷笑]

 

业主协会

这个topic,我觉得是最难的部分。如果10个级别,我也就在1级别吧。如果之前大家完全不知道,那可以看看。

业主协会,有时候英文会说成community或association,瑞典语bostadsrättsförening.

瑞典公寓的所有权,居住权这个等等和国内有很大的不同。在瑞典,买公寓,大家都知道买的只是居住权,进一步说就是买了apartment并不等于你拥有这套公寓,而是和其他业主共同拥有所属的所有资产,包括大楼以及所有的相关设施。当然还有你永久居住在你的公寓的权力。

每年业主会坐在一起推选出业主协会的成员,然后有业主协会来,或者业主协会去聘请专业人士来运营,这些包括维修,投资,银行按揭等。

业主协会每年会出示一个财务报告,通常报告内容会含一下内容:
固定资产总价值,细节包含所属的building,公寓数量,折旧情况
欠银行的贷款
去年的维修情况:进行了那些重大维修,以及为什么拒绝了某些维修提议,花费情况
今年的维修计划及预算
各项支出明细表
财政总结表,包含盈利多少
当然还会包含是否要调整月费

每次看房的时候,中介都会出示去年的财务报告。知道财务报告里面写了什么,得花好几个小时。去理解它的含义就更麻烦了,即使是瑞典当地人对这些财政上的事情也是似懂非懂。比如多少的银行负债率算是正常,怎样的支出比例才是健康。。。

这算个开头吧,希望以后有更多的内容可以分享。

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