瑞典买房记

2014 年 6 月 13 日
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第一部分

又要开始折腾买房的事了,现在住的公寓房是来瑞典之前负责relocation的中介帮忙找的,位置不错,环境好交通也方便,楼下就是公车站,虽然靠着公路,但瑞典人少车少,窗户又隔音,所以也不觉得吵,但是要想着每天早上被鸟儿的叫声唤醒也是不太可能的。房子有点历史了,可能是七八十年代建的,加上房东的装修比较复古,整个房子给人的感觉就是怀旧,好在维护的挺好,看着显旧,但不影响实用性功能,住了几个月还算舒心。

最大的问题出在租金上,之前在网上看帖,都说瑞典的房屋市场是租房市场,供不应求,通常房子一放出来就被人租走了,在这种心理暗示下,很怕人都到瑞典了还找不到住处,所以当中介向我们介绍这个公寓房时,觉得租金不算离谱,很快就决定租下来了。当时还是停留在香港租房的观念上,70多平米的实用面积,近市中心,交通便利,九千的月租,还包水电气,觉得还不错。可来了瑞典之后,身边的每个人听到我们的租金时,都是说贵了,更有人夸张的说,这个价格都可以租到别墅了,是可以,不过是位置很偏的别墅。本来也打算适应环境之后就买房的,被大家这么一说,更是坚定了我们尽快买房搬走的决心。

瑞典买房大致有两个选择,别墅(villa或hus)和公寓(lägenhet),别墅独门独户,带个小花园,瑞典很多这样的小房子,阳光下看起来好梦幻,不过房屋维护,花园修剪什么的都要自己来,而且通常位置比较偏,交通不是很便利;公寓的优势就是交通便利,另外就是有物业进行维护,比较省心,但每月要交三四千的物业费,这个视公寓面积和区域而定,当然供暖,冷热水,电视和网络会包括在这个费用中。权衡之后,觉得现阶段,好像还是公寓更适合,所以找房的重点就集中在公寓上了。公寓的价格,随着区域的不同跨度很大,倒是相同区域内房价没什么太大差别,面积相仿的三十年代的旧房和刚建成的新房也就十几万的差别,旧房的价格可能还高些。我们比较喜欢现代化的装修,所以目标又再一次缩小在新房上。

hemnet.se 是个全瑞典适用的搜房网站,只要输入选定的区域,所有这一区在售的房产信息都会列示出来,价格,地理位置,周边环境,平面图,实物图,地产经纪信息一应俱全,看到中意的,可以打电话或发电邮同中介约时间看房。新房来说,每隔一段时间就会有一个开放日,准确的说是开放时段,比如说周一的12:00-13:00,这个时间段内可以直接去看样板房,中介会在样板房答疑,有时候银行也会有职员在,解答贷款方面的问题。对于样板房之外的房型,开放日看不了,只能和中介再约时间,中介要去开发商那拿了钥匙才行。

瑞典出售的新房基本都是带装修的,裸房貌似还没有见过,衣柜,完整的厨房设备,浴室设备等都是标配,简单点说,就是买张床就能入住了。瑞典的公寓建筑和装修讲求功能性和实用性(正如瑞典人的个性,实在不浮夸),浴室和厨房防潮防水都处理的很好,所以买新房也不用怎么验收,就能放心入住了。

公寓在出售时会注明房间个数和公寓面积,最常见的表述方式是3 RoK 75KVM。Rok是Rum och Kök的缩写,Rum房间,Kök厨房,3 RoK指的是公寓内有三间房间和一个厨房,但这里三个房间并不是说有三间卧房,瑞典在计算房间个数时,客厅是要包括在内的,所以三个房间指的是一个客厅和两间卧房,3 RoK表示公寓中有一个客厅,一个厨房,两个卧室。如果是1 RoK,那就是说整个公寓中客厅和卧室是没有隔开的,像studio一样。75KVM是公寓的实用面积,瑞典不讲建筑面积,也没有实用率之说,所有的公寓房给出的全都是实用面积。

 

第二部分

瑞典的房价近几年涨了很多,光是2012年哥德堡的房价就涨了10%,斯德哥尔默作为首都,涨的更是厉害。尽管很多瑞典人都承认房市泡沫很大,但他们还是很热衷于买房。

瑞典的公寓基本上都是以bostadsrätt形式出售的,对于业主来说,购买的是公寓的永久居住权,而公寓的所有权是归bostadsrättförening所有的,简称Brf,也就是通常所说的业主协会。一般情况是,房地产公司建房,同时注册并成立一个临时由房地产公司托管的Brf,在房屋卖出一定数量后,就由业主们自己选出董事会成员和董事长,这个时候Brf就从房地产公司转移到业主手中,从此房屋的一切维护维修保值等都交由Brf处理。业主每个月需要交纳一定金额的管理费,作为Brf的日常经费。每年董事会都会向业主提供年报(årsredovisning),详细介绍费用的使用情况以及Brf的经济状况。对于公寓房来说,Brf的好坏至关重要,是买房时需要重点考虑的一个因素,但对于新房来说,这个比较难以评估。

选好房之后就是签合约了。如果需要贷款,在签合约之前要先联系银行,银行会根据申请人的存款,收入及家庭状况做出评估,类似压力测试,然后出具一封贷款承诺(lånelöfte),大意就是说银行能够贷多少钱,新房签合约时,发展商或是中介一般会要求提供lånelöfte。申请lånelöfte,最简单的就是在线申请,各大银行都提供在线申请服务,申请之后一个工作日内就能收到回复,资料都齐全的话会直接收到lånelöfte的电子版,有时也会要求补充资料,比如工作合同;或是针对申请提出一些问题,像我老公申请时就被问了,为什么结婚了,但只以一个人名义申请贷款,这些都因人而异。除了在线申请,还可以打热线电话,但语音系统是瑞典语的,不懂瑞典语的慎用。

通常新房的话都会有个合作银行,其好处是可以享有更优惠的贷款利率,以三个月的浮动利率为例,官方给出的贷款利率是2.94%,但合作银行可以给到2.59%,假如贷款100万的话,每年可以节省3500。关于合作银行的问题可以向中介查询,有些开放日银行职员也会在场,我们第一次看房就遇见了Swedbank的职员,拿了张名片,后来关于贷款的问题,都是通过Email直接咨询,就连申请lånelöfte也是直接通过他办理,很有效率。个人感觉有个直接联系人还是很方便的,瑞典的网页普遍都只有瑞典语,对于初学者看起来很费劲,但瑞典人的英语水平普遍都不错,上网查资料还不如直接问人来的快。

(小集补,如果不是新房,在选择银行贷款的时候可以使用这个服务 advisa.se,比较各个银行的贷款条件,好处是只查询一次个人的信用记录。)

签合约的手续非常简单,带齐ID card和lånelöfte就行,合同上会注明什么时候付10%的定金,什么时候付90%的余款。因为是新房,不涉及以前住客搬出的情况,整个流程会快很多,银行贷款配合的话,差不多签合约之后一个星期就能够拿到钥匙了。在瑞典,中介的手续费是由卖方支付的,买方不用支付中介任何费用。

签好约,就可以约银行谈具体的贷款事宜。因为之前已经通过了银行的测试,银行也出具了lånelöfte,剩下的就是利率选择的问题,贷款利率有很多选择,可以是3个月浮动,可以是1-5年固定,以现时的官方贷款利率来看,5年固定利率最高,1年固定利率最低,3个月浮动利率介于1年固定利率和2年浮动利率之间,贷款利率选择纯属个人风险偏好,很多人会选择一半一半,就是一半的贷款适用浮动利率,另一半适用固定利率。现阶段利率处于比较低的水平,而且按这几个月的走势来看,一直在降。我个人觉得可以先选择浮动利率,等到利率转为上升趋势时再转去固定利率。毕竟可以随时且无费用的将利率由浮动转为固定,但固定了之后再转变就涉及到费用问题了。

瑞典房屋贷款的首付(Kontantinsats)是房价的15%,剩余的85%可以向银行贷款。这剩余的85%中又分两部分,10%的topplån和75%的bottenlån,两者的差别在于适用的贷款利率和偿还期限不同。topplån的贷款利率要高过bottenlån,依然以三个月的浮动利率为例,上面提到的2.59%是bottenlån的贷款利率,而topplån的贷款利率是3.99%,这个差别挺大的,如果经济允许的话,直接付25%能节省很多。另外,topplån要在10年内还清,而且是必须还清;而bottenlån的偿还时间可以自由选择,最长是60年,大部分人都会选择这个期限。其实很多瑞典人都不还这75%的,60年太长谁知道会发生什么,可能中间都直接换房了。

为了说的更明白,以200万的房价为例,来解释下贷款利息的计算,利率仅供参考:

首付:        2,000,000*15%=300,000
topplån:   2,000,000*10%=200,000
bottenlån:2,000,000*75%=1,500,000

年利息
topplån:   200,000*3.99%=7,980
bottenlån:1,500,000*2.59%=38,850
年利息合计:7,980+38,850=46,830

也就是每年的所需支付的贷款利息是46,830,另外房屋贷款利息能够抵税,以30%的税率计,每年实际支付的贷款利息为46,830*70%=32,781,相当于平均每月2,732。

 

原文地址 第一部分 第二部分

 

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萋萋卉木雨雪霏霏:赞,好详细!另外Nordea的topplån和bottenlån是同一利率,很划算。

张家小倩:文中说的新房应该是建好以后的再卖的,如果买的时候还没建好,部分装修例如地板,瓷砖,橱柜,浴缸,射灯什么的,开发商会给出好几种样式供客户挑选,比买二手房对装修不满意敲了重新弄要省事和环保。另外期房的房价是一口价,省去和别人竞价这一道手续。

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